بالنسبة للمنازل ذات الأسرة الواحدة ، هناك طريقتان أساسيتان تستخدمان في تثمين العقارات. هم تحليل تكلفة الاستبدال ، واستخدام مبيعات قابلة للمقارنة. يتم استخدام طريقة تقييم ثالثة ، على أساس الرسملة ، لخصائص الدخل ، ويتم تناولها في مقال آخر.
في حساب تكلفة الاستبدال ، السؤال هو: ما هي تكلفة شراء هذه الأرض ووضع هذا المنزل عليها؟ إذا كانت الأرض (المحسّنة) تكلف 40.000 دولار ، ويمكن بناء المنزل بمبلغ 150.000 دولار ، فإن القيمة المشار إليها ستكون حوالي 190.000 دولار - إذا كان المنزل جديدًا إلى حد ما. إذا استهلكت 10٪ من عمرها الإنتاجي ، يمكنك خصم 15000 دولار للإهلاك.
تكلفة الاستبدال ليست في الحقيقة قياسًا مفيدًا جدًا. من الصعب تحديد قيمة الأرض في وسط المدينة حيث لا يُترك أي شيء للبيع ، على سبيل المثال ، ويصعب قياس الاستهلاك. يتم استخدامه كطريقة ثانوية ، وللمنازل الفريدة التي لا يمكن مقارنتها بسهولة مع الآخرين. الطريقة الأساسية لتقييم العقارات المستخدمة للمنازل هي تحليل السوق باستخدام مبيعات قابلة للمقارنة.
التثمين العقاري 101
للحصول على فكرة جيدة عما يجب أن يبيعه المنزل ، تحتاج إلى مقارنته بالمنازل التي تم بيعها. اعثر على ما لا يقل عن ثلاثة منازل مماثلة في نفس المنطقة تم بيعها خلال العام الماضي ، ويفضل أن يكون ذلك خلال الأشهر الستة الماضية. هذه المعلومات متاحة في سجلات المقاطعات ، أو من وكيل عقارات لديه حق الوصول إلى MLS (خدمة القوائم المتعددة).
الآن الجزء المربك. تبدأ بسعر البيع لكل من المقارنات الخاصة بك. إذا كان المنزل موضوعك يحتوي على حمام ثانٍ ، ولم يكن هناك حمام مشابه ، فأنت تضيف قيمة الحمام إلى سعر البيع للمقارنة. إذا كان منزل مشابه له درب أسود ، ولم يكن منزل الشخص المعني ، فإنك تأخذ القيمة بعيدًا.
أنت تقوم بتصحيح الاختلافات ، لمعرفة أي منازل مماثلة يمكن بيعها إذا كانت مثل منزلك. لذا ، إذا تم بيع مشابه بمبلغ 140 ألف دولار ، وكان الحمام يساوي 15 ألف دولار في منطقتك (اطلب المساعدة من وكيل عقارات للحصول على هذه الأرقام) ، فأنت تضيف 15000 دولار للحمام الذي لا يحتوي عليه. ثم تطرح ، على سبيل المثال 4000 دولار ، عن الممر المعبّد الذي به. يمنحك هذا سعر مبيعات مشابهًا قدره 151000 دولار.
يمكنك القيام بذلك مع جميع الاختلافات بين موضوع المنزل وكل قابلة للمقارنة. عند الانتهاء ، يمكنك متوسط الأسعار الثلاثة القابلة للمقارنة. لذا ، إذا كانت المقارنات الثلاثة قد عدلت أسعار المبيعات البالغة 151000 دولار ، و 162000 ، و 149000 ، فقم بجمع الأرقام الثلاثة والقسمة على ثلاثة. القيمة المشار إليها للمنزل هي 154000 دولار.
بالطبع كل التقييم هو علم غير دقيق. إذا كان بإمكانك العثور على المقارنات التي تم بيعها منذ أكثر من عام ، فعليك تقدير التقدير في المنطقة. إذا تم البيع بتمويل البائع ، عليك أن تقرر كيف أثر ذلك على السعر. على الرغم من كل عيوبها ، بالنسبة لمنازل الأسرة الواحدة ، فهذه هي الطريقة الأكثر دقة لتقييم العقارات.
ZZZZZZ