يختلف تقييم العقارات لتأجير العقارات عن منازل الأسرة الواحدة. إذا كنت تبحث عن مبنى مكون من 24 وحدة ، فسيكون من الصعب العثور على مباني قريبة تم بيعها مؤخرًا. لذلك ، لا يتم عادةً استخدام تحليل السوق باستخدام مبيعات قابلة للمقارنة.
كما أنه ليس مثاليًا لاستخدام تكاليف الاستبدال أيضًا. كيف تحدد تكلفة الاستبدال إذا لم تكن هناك أرض للبيع في الجوار مع تقسيم مناسب؟ يتم استخدام هذا كطريقة ثانوية ، مع ذلك ، ويمكن أن يخبرك ما إذا كان ينبغي عليك البناء بدلاً من الشراء.
تثمين العقارات باستخدام الرسملة
يشتري المستثمرون عقارات للإيجار من أجل الدخل. لذلك هو الدخل الذي يستخدم لتحديد القيمة. يمنحك معدل العائد المتوقع من قبل المستثمرين في منطقة معينة معدل الرسملة ، وهذا ما تستخدمه لتقييم الدخل بدقة.
ابدأ بالدخل الإجمالي. اطرح كل المصروفات ، لكن لا تشمل مدفوعات القرض. إذا كان إجمالي الدخل للمبنى 82000 دولارًا أمريكيًا في السنة ، وكانت المصروفات 30000 دولار أمريكي ، فلديك صافي قبل خدمة الديون يبلغ 52000 دولار أمريكي. الآن قم بتطبيق معدل الرسملة على هذا الرقم.
إذا كان معدل الرسملة المشترك هو .10 ، على سبيل المثال (اسأل وكيل عقارات) ، قسّم الدخل البالغ 52000 دولار على 10 ، وستحصل على 520 ألف دولار. هذه هي قيمة المبنى. إذا كان المعدل المعتاد هو 0.08 ، مما يعني أن المستثمرين في المنطقة يتوقعون عائدًا بنسبة 8 ٪ ، فستكون القيمة 650،000 دولار.
تثمين عقارات سهل؟
صافي الدخل قبل خدمة الدين مقسومًا على "معدل الحد الأقصى": إنها حقًا معادلة بسيطة. الجزء الصعب الحصول على أرقام دخل دقيقة. هل يظهر لك البائع جميع المصاريف الاعتيادية دون زيادة الدخل؟ إذا توقف عن الإصلاحات لمدة عام ، وعرض الإيجارات "المتوقعة" ، فقد يكون رقم الدخل مرتفعًا للغاية بمقدار 15000 دولار. هذا يعني أن المبنى يساوي 187000 دولار أقل (معدل 0.08) من عروض التقييم الخاصة بك.
شيء آخر يفعله المستثمرون الأذكياء عند الشراء هو فصل الدخل عن آلات البيع وآلات الغسيل. إذا كانت هذه توفر 6000 دولار من الدخل ، فإن ذلك سيضيف 75000 دولار إلى القيمة المقدرة (.08 معدل الحد الأقصى). قم بالتقييم بدون تضمين هذا الدخل ، ثم أضف تكلفة استبدال الآلات (ربما أقل بكثير من 75000 دولار).
كن حذرًا عند استخدام أي طريقة للتقييم العقاري. لا توجد صيغة مثالية ، وكلها جيدة فقط مثل الأرقام التي تدخلها فيها. إذا استخدمنا بحكمة ، فإن تقييم العقارات باستخدام معدلات الرسملة هو أحد أكثر الطرق دقة.
ZZZZZZ