هذا سؤال رائع آخر تلقيته من لوحة المناقشة الخاصة بي. السؤال؛ لماذا تهتم بالحفاظ على الممتلكات بعد إعادة تأهيلها؟ لماذا لا تبيعها بعد إعادة التأهيل وتدفع!
بطبيعة الحال ، فإن الأسئلة الأولى التي يجب أن تجيب عليها هي ما مدى ظهور حاجتك إلى النقد السريع؟ يمكنك على الأرجح توليد أكبر قدر من النقد على المدى القصير عن طريق بيع منزل مُعاد تأهيله حديثًا. ولكن ، سوف تتنازل عن الكثير منها في صورة ضرائب تأتي في أبريل القادم.
إذا احتفظت به ، فأنت قادر على تحقيق المزيد! ستستمتع أيضًا ببعض المزايا الرائعة أثناء امتلاكك لها مثل التدفق النقدي والإعفاء الضريبي والمزيد من النقود مع التقدير المستقبلي. لا يزال بإمكانك سحب بعض النقود اللطيفة بعد بضعة أشهر من شرائها عند إعادة تمويل العقار (بعد إعادة التأهيل) من أموالك الصعبة (بقرض بقيمة 70٪ إلى القيمة) إلى تمويل طويل الأجل (بقرض بقيمة 85٪ أو 90٪).
الإجابة المختصرة هي أن المستثمر سيكسب المزيد من المال من خلال التمسك بالعقار بعد إعادة تأهيله. هناك جانب سلبي لذلك. يجب أن تكون مالكًا ، وعليك أن تقرر ما إذا كنت تريد القيام بذلك. لا أعتقد أنه سيء للغاية طالما أن التأجير يتم بشكل صحيح.
اسمحوا لي أن أوضح الفرق في إجمالي الأموال بين إعادة التأهيل والبيع وإعادة التأهيل والاستثمار الإيجاري مع هذا المثال ؛
لنفترض أن معدلات التقدير هي 5٪ في بلدتك ومتوسط سعر عقار مُعاد تأهيله حديثًا في الأحياء التي يشتريها المستثمرون هو 100000 دولار. لنفترض أيضًا أن هناك بيل وفريد.
يبيع بيل ممتلكاته بعد إعادة التأهيل ويجني 15-18000 دولار لكل منزل. فتى طيب بيل!
يحتفظ فريد بمشاريع إعادة التأهيل الخاصة به وإعادة التمويل النقدي ، ويسحب حوالي 10000 دولار لكل منزل في غضون 3-6 أشهر من الملكية. (يتداول فريد بنسبة 70٪ من القرض إلى القيمة (LTV) بأموال صعبة لرهون عقارية طويلة الأجل لمدة 30 عامًا بسعر فائدة أقل مع نسبة 85-90٪ قرض إلى قيمة. ادفع الأموال الصعبة والرهن العقاري الجديد مخصومًا منه تكاليف الإغلاق. وهذا يصل إلى حوالي 10000 دولار لكل عقار.)
بيل (إعادة التأهيل والبيع) يكسب رزقه جيدًا. عشرة منازل في السنة ما بين 150.000 - 180.000 دولار في السنة ... جلجل جميل! الجانب السلبي هو أن على بيل أن يستمر في إعادة التأهيل لمواصلة كسب العيش عامًا بعد عام ودفع ضرائب على كل هذه الأموال كدخل منتظم (أوه!). لذا فإن مبلغ 150000 دولار في السنة هو في الواقع أقل إلى حد ما.
فريد (عامل إعادة التأهيل) أيضًا يكسب عيشًا رائعًا. عشرة منازل في السنة تجعله 100000 دولار أو نحو ذلك نقدًا معفى من الضرائب وقابل للإنفاق. لكن فريد يتحكم في عقارات بقيمة مليون دولار وتزداد قيمتها عامًا بعد عام. أيضًا ، لا يدفع فريد أي ضرائب على تلك الأموال التي يحصل عليها من إعادة التمويل النقدي. إنها جزء من رهن عقاري ، لذا يجب سدادها ، وبالتالي فهي ليست دخلاً! أنا أحب هذا الجزء!
لنلقِ نظرة على ما يفعله فريد عن كثب.
لنفترض أن فريد اشترى 10 منازل بقيمة 100000 دولار لكل منها ، ويدين بمبلغ 90.000 دولار لكل منزل (بعد إعادة التمويل النقدي بنسبة 90 ٪) ، لذلك فهو يتحكم في ملكية بقيمة 1000000 دولار. إذا احتفظ بها لمدة 5 سنوات (بافتراض معدل تقدير منخفض ... وهو أمر متحفظ جدًا):
سنة الشراء - 10 منازل × 100،000 دولار = 1،000،000 دولار
السنة 1 - نفس 10 منازل X 105000 دولار = 1،050،000 دولار
السنة 2 - نفس 10 منازل X 110،250 دولار = 1،102،500 دولار
السنة 3 - نفس 10 منازل X 115،762 دولارًا = 1،157،620 دولارًا
السنة 4 - نفس 10 منازل X $ 121،550 = $ 1،215،500
السنة 5 - نفس 10 منازل X 127،627 دولارًا = 1،276،270 دولارًا
بشكل أساسي ، يجني فريد 50000 دولار إضافي سنويًا للاحتفاظ بـ 10 عقارات. بعد امتلاكها لمدة 5 سنوات ، إذا باعها ، فإنه يضع 276000 دولار في جيبه.
تذكر
- بعض أجزاء البلاد سترتفع قيمتها بشكل أسرع من 5٪. هيك بعض الأماكن سوف تتضاعف قيمة العقارات في 5 سنوات.
- لا يتم تضمين أي مزايا ضريبية للاحتفاظ بالعقار هنا. وهذا يعادل آلاف الدولارات من الدخل الحقيقي.
- هذه سنة واحدة من عشرة منازل. لنفترض أنك تريد "زيادة" امتلاك 30 منزلاً. حسنًا ، في غضون عامين فقط ، سوف يتباطأ شرائك إلى حدٍ كبير ، وستبدأ في بيع الممتلكات وصرفها. أعني ، كم عدد سنوات البيوت العشر التي تحتاج إلى تجميعها معًا قبل أن يتم تعيينك مدى الحياة؟
- ماذا لو كنت تملك هذه المنازل لمدة 10 سنوات؟ الأرقام مثيرة للغاية.
إذا كنت مثلي ولا ترغب في القيام بذلك لسنوات عديدة ، فإن امتلاك العقارات لبضع سنوات أمر منطقي للغاية ، خاصة إذا لم يكن لديك الكثير من الأموال الشخصية المستثمرة فيها.
إذن ماذا عن بيل العجوز المسكين؟ من المحتمل أن يلبي بيل حاجته إلى النقد قصير الأجل ، ثم يبدأ في حيازة الممتلكات. ماذا تعتقد؟
ZZZZZZ