ربما نجيب على هذا السؤال لشخص ما عدة مرات كل أسبوع. تكمن المشكلة في أنه ليس لديهم صيغة جيدة لتحديد أقصى ما يمكنهم دفعه مع استمرار جني الأرباح - لذا فهم خائفون من تقديم أي عرض. إليك ما نستخدمه لمنازل الأسرة الواحدة:
يتم احتساب الحد الأقصى المسموح به من العرض (MAO) عن طريق تحديد قيمة المنزل بعد التجديد - ARV (بعد إصلاح القيمة) ؛ أقل من دولارات إعادة التأهيل المطلوبة ؛ ناقصًا تكاليف الشراء / البيع / الاحتفاظ (B / S / H) ؛ هوامش ربح أقل.
MAO = ARV - Rehab - B / S / H - الربح
لذلك دعونا نوضح ذلك قليلاً. لتحديد ARV ، ادرس بيانات المبيعات القابلة للمقارنة. المبيعات المقارنة هي تلك العقارات التي تم بيعها في آخر 6 أشهر إلى سنة واحدة ، وعلى بعد إلى 1 ميل من المنزل المعني. ولكن يجب أيضًا مراعاة العوامل الأخرى. كلما زادت الخصائص المميزة بين الخصائص المتشابهة ، زادت صحة البيانات. تأكد من أن المنزل نفسه متشابه في المساحة ، وغرف النوم والحمامات ، والعمر ، والأسلوب ، والهندسة المعمارية. لا تقلق بشأن الحالة إلا لأنها ستؤثر على مبلغ دولارات إعادة التأهيل المطلوبة. بعد ذلك ، انظر إلى الحي والشارع الفردي. هل يشبهان بعضهما؟ أم أن الممتلكات المماثلة في شارع جميل بينما العقار موضوع في شارع مليء بالقطع المتناثرة الفارغة والمنازل المغطاة؟ النقطة المهمة هي عرض الاستثمار المحتمل كما يشاء صاحب المنزل النهائي. إذا كان بإمكانهم شراء استثمارك المكتمل في شارع سيء ، أو منزل في شارع جميل - إما بمبلغ 150 ألف دولار - فماذا سيختارون؟ المنزل الآخر بالطبع. مما يعني أن منزلك لا يساوي نفس القيمة - يجب أن يبيع بسعر أقل لجذب المشتري.
تختلف دولارات إعادة التأهيل من مُجدد إلى مُجدد اعتمادًا على ما إذا كانوا يقومون بالعمل بأنفسهم ، أو يستخدمون غواصات رخيصة ، أو يستخدمون مقاولًا عامًا باهظًا. يجب أن يكون نطاق العمل هو نفسه - كل ما هو مطلوب لجعل الاستثمار يبدو مثل المنازل المماثلة (ما لم تكن الخطة للبيع بأقل من القيمة السوقية). نحن لا نحاول الحصول على جميع عروض المقاول المختلفة عندما نقدم العروض. سيتم بيع جميع الصفقات الحقيقية قبل أن نحصل على عرض معًا! بدلاً من ذلك ، طورنا نطاقات من دولارات إعادة التأهيل بناءً على الحالة العامة للمنزل. هل هو علم دقيق؟ لا ، لكن العطاءات كذلك - سيكون هناك دائمًا شيء مفقود. فلماذا لا تعمل مع دليل ربما يكون دقيقًا بنسبة 90٪ ويسمح بتقديم عروض سريعة؟
تشمل تكاليف الشراء / البيع / الاحتفاظ مصاريف مثل التقييمات ، وأتعاب المحاماة ، والبحث عن الملكية والتأمين على الملكية ، ورسوم إنشاء القرض ، وخدمة الديون ، والمرافق ، والتأمين ، والضرائب ، والعمولات العقارية ، ورسوم الإغلاق المدفوعة نيابة عن المشتري النهائي. مرة أخرى ، تختلف هذه التكاليف اعتمادًا على الوضع الفردي لكل مستثمر. في منطقة أتلانتا ، يبدو أن 15٪ من الأدوية المضادة للفيروسات القهقرية تمثل متوسط تخصيص جيد لتكاليف B / S / H. إذا كنت أنت المرمم ، فاحسب تكاليف B / S / H الخاصة بك ، ثم استخدم هذه النسبة المئوية للعروض المستقبلية.
هوامش الربح هي الجزء الممتع من المعادلة. كم الكمية التي تريد صنعها؟ إذا كنت تقوم ببيع العقار بالجملة ، فأنت تريد أيضًا التفكير في مقدار المبلغ الذي يجب أن تتركه في الصفقة للمشتري المستثمر لجعل الصفقة جذابة.
هذا هو. هذه هي الطريقة التي تحسب بها أكبر مبلغ ستدفعه مقابل الممتلكات. لكن هذا ليس ما يجب عليك دفعه. هذا هو الحد الأقصى الذي ستدفعه. إنها تفسد الصفقات. لن تدفع فلسًا واحدًا على MAO. يجب أن تقودك مفاوضاتك إلى ما دون MAO قدر الإمكان. الفرق في المبالغ هو ربح إضافي في جيبك. ما يجب أن تدفعه هو الحد الأدنى للسعر الذي يقل عن MAO الذي سيقبله البائع.
نسمي هذا MIN-O.
أتمنى لك أسبوعًا غنيًا ،
لو
ZZZZZZ