من الأشياء التي تزعجنا بشأن صناعتنا كمية المعلومات الخاطئة أو غير الكاملة المتاحة للمستثمرين. تحجب بعض الأساطير ما يمكن أن يكون أمرًا عظيمًا ، في حين أن البعض الآخر قد يجعلك تعتقد أن الصفقة السيئة رائعة حقًا. على سبيل المثال ، نشجع شراء منازل "خاضعة" للرهن العقاري الحالي كخيار لتمويل شراء عقار استثماري. وهذا يعني أن ملكية العقار تنتقل إلى المشتري ، ولكن يظل القرض باسم المقترض الأصلي مع المدفوعات التي قام بها المشتري. لسوء الحظ ، توجد العديد من الأساطير حول هذه الطريقة والتي يمكن أن تحرمك من أرباحك. دعنا ننتهز هذه الفرصة لتبديد 5 من الأكثر شيوعًا.
الخرافة الأولى: شراء منزل "خاضع" للرهن العقاري الحالي غير قانوني.
إطلاقا ليس صحيحا! تحتوي معظم الرهون العقارية على شرط "استحقاق البيع" والذي ينص على أنه إذا تم بيع المنزل دون سداد الرهن العقاري ، فيحق للمقرض المطالبة بكامل القرض المستحق. المفتاح هنا هو أن لديهم "حق" - وليس "التزام". بعبارة أخرى ، إنه اختيارهم. لقد سألنا العديد من المحامين في المدينة الذين يمثلون المقرضين لمعرفة ما إذا كانوا قد سمعوا من قبل عن اتصال مصرفي بقرض مستحق بسبب عملية بيع. في كل حالة قالوا ليس ما دامت المدفوعات في الوقت المناسب. لماذا ا؟ لأن البنوك تعمل في مجال المال - وليس في مجال العقارات. إذا سموا القرض مستحقًا ، ودخل في حبس الرهن ، فإن لديهم قرضًا ضعيف الأداء في الدفاتر (يتعين عليهم زيادة احتياطياتهم من أجله) ، ويتكبدون تكاليف إضافية ، ويرثون ممتلكات. أو يمكنهم فقط قبول المدفوعات في الوقت المناسب من المالك الجديد. أيهما أكثر منطقية؟
الخرافة الثانية: شراء "الموضوع إلى" معقد ويتطلب الكثير من الأعمال الورقية.
الحقيقة هي أن كل ما عليك فعله هو كتابته في اتفاقية الشراء والبيع (PSA). نكتبه بجوار سعر الشراء مباشرة. فيما يلي مثال على استخدام إعلانات الخدمة العامة الخاصة بنا:
إجمالي سعر الشراء الذي يتعين على المشتري دفعه هو 80.000.00 دولار أمريكي ، يتم دفعه على النحو التالي: "يخضع" للرهن العقاري الأول الحالي برصيد يقارب 77.500 دولار أمريكي ، ودفعات PITI الشهرية البالغة 695 دولارًا أمريكيًا ؛ يتم دفع باقي حقوق ملكية البائعين نقدًا عند الإغلاق.
هذا هو. لقد وافقت أنت والبائع الآن على شراء المنزل الخاضع لقرض الرهن العقاري. كإجراء احترازي ، طلبنا من البائع التوقيع على إخلاء مسؤولية بأنه يعلم أن القرض يحتوي على شرط استحقاق البيع ، وأننا لا نقدم أي تعهد بشأن موعد سداد القرض بالكامل ، أو المدة التي سيبقى فيها. أسماؤهم. نقوم أيضًا بإعداد خطاب من المقترض لإبلاغ البنك بأنه يجب إعادة توجيه جميع المراسلات المستقبلية إلينا ، ولدينا الحق في التصرف نيابة عن البائع بكل الطرق فيما يتعلق بالقرض حتى يقوم بالإفصاح عن معلومات القرض لنا في المستقبل.
انها حقا بهذه السهولة. بعد الإغلاق ، ما عليك سوى البدء في سداد المدفوعات. نحن لا نخفي هويتنا. نرسل شيكاتنا الخاصة ، والتأمين على المنزل باسمنا.
الأسطورة رقم 3: لن يبيعني أي صاحب منزل منزله ويترك القرض باسمه.
إذا كنت تتعامل مع بائع ليس لديه مشاكل مع منزله ، فقد يكون هذا صحيحًا. ولكن عندما تتعامل مع البائعين المتحمسين - البائعين الذين لديهم مشكلات مالية أو شخصية أو منزلية - فلن تكون هذه مشكلة. يحتاج البائعون المتحمسون إلى مخرج - بسرعة! في كثير من الأحيان ، يكونون متأخرين بالفعل في مدفوعاتهم ويواجهون حبس الرهن. عندما تخبرهم أن مخاوفهم قد ولت ، وأنك ستلحق بدفعاتهم المتأخرة ، وتسدد جميع الدفعات اللاحقة في الوقت المحدد ، فسوف ينتهزون الفرصة. على سبيل المكافأة ، سوف يتحسن رصيدهم.
مفتاح التفاوض الناجح يكمن في ثقتك بنفسك. أدرك أنك تقدم حلاً بديلاً قابلاً للتطبيق والذي يسمح بدفع أعلى سعر ، مع إغلاق أسرع ، وإغاثة فورية لوضع البائع.
الأسطورة رقم 4: إغلاق طاولة المطبخ مثالي لهذه المعاملات
يحب المستثمرون أن يقولوا إنهم "حصلوا على الفعل" على طاولة المطبخ أثناء تقديم عرضهم. القلق هو أنه ليس لديك أي تحقق من صحة ما اشتريته. بدون اختبار الملكية ، لا يوجد ضمان حتى أن المالك الصحيح وقع على سند الملكية ، ولا ما إذا كانت هناك أي قروض أو امتيازات أخرى على العقار. ليس لديك أيضًا تأمين ملكية لحمايتك من أي مشاكل ملكية غير متوقعة. أخيرًا ، يجب التحقق من صحة المردود الفعلي على القرض مع المُقرض من خلال طلب كشف حساب. لا تستخدم مردود الرصيد الأساسي المعروض في البيان الشهري لأنه لا يشمل المدفوعات المتأخرة ، والفوائد المستحقة الأخرى ، والرسوم والعقوبات ، وأي غرامات للدفع المسبق. لقد رأينا مكافآت فعلية أكبر بعشرات الآلاف من الدولارات من العائد الأساسي.
يمكنك أن تجادل بأن الفرق الذي يحدث إذا لم يكن القرض باسمك ولم تمنح البائع أي نقود. المشكلة أنا